Minneapolis’te Tek Aile İmar Yasağı Ne Kadar Önemliydi?

Janne Flisrand ile Lowry Hill çevresinde yürümek, Minneapolis şehir merkezinin hemen güneybatısındaki bu yapraklı lüks mahallede gizli yoğunluğu tespit etme konusunda göz açıcı bir oyundur.

İşte ustaca gizlenmiş bir dubleks, garajın üstünde bir büyükanne dairesi var. Bazı bloklar, sıradan bir gözlemci farkı görmekte zorlansa da, büyük tek ailelik evlerle yan yana antik dört katlı yapılara sahiptir. İstediği gelecek bu, imar sonrası dönemin tek aile egemenliğinden çok 20. yüzyılın başlarındaki ev çeşitliliğine benzeyen bir gelecek.

Lowry Hill, Hennepin Bulvarı’nın eski kırmızı çizgili sınırıyla, daha eğlenceli ve daha yoğun kuzeni olan The Wedge adlı bir bölgeden ayrılmıştır. İkisi birbirine çok benziyor, ancak Flisrand’ın mahallesinde imar, müstakil evlere emsal verecek şekilde değiştirildi. 1920’lerden sonra yeni apartmanlar yükselmedi, caddeden uzaktaki dubleksler tek ailelik evlerde birleştirildi ve 21. yüzyılın başlarında kentsel talep ısındıkça birçok kiralık ev ortadan kayboldu.


Konut yanlısı Neighbours for More Neighbors grubunun lideri Flisrand, “Bu mahalle yarı kiralık, ancak 2004’te neredeyse yüzde 70’i kiralıktı” diyor. “Çoğu apartman dairesine çevrildi çünkü burada inşaat talebi vardı ve kimseye yer açmıyorduk.”

Flisrand ve Komşular için Daha Fazla Komşular, son yılların en büyük arazi kullanım hikayelerinden birinin merkezinde yer aldı; müstakil evlere izin verilen her yerde tripleks ve dubleksleri yasallaştırma hareketi. Bu sözde tek aileli imar yasağı 2018’de ülke çapında manşetlere çıktı. Hareket, dış gözlemciler tarafından genellikle diğer şehirlerin taklit etmesi gereken güçlü bir ilerici politika oluşturma parçası olarak vurgulanıyor. st. Paul şimdi benzer bir politika düşünüyor.

Ancak bu değişikliğin ürettiği gerçek birim sayısı şu ana kadar etkileyici değil. Son iki yılda dubleks, tripleks ve fourplex birimlerinin sayısı 2015’te 13’ten 2022’de 2021’de 53’e yükselerek daha da yüksek bir sayıya ulaştı. (Fourplex’ler yasa kapsamında değildir, ancak veriler bunların kırılmasına izin vermez.) Devrimlerin konusu değil ve kesinlikle daha büyük arz sıkışıklığını ele almak için yeterli değil.

St.Petersburg Üniversitesi’nde siyaset bilimi profesörü David Schultz, “Millet, tek aileli imar sistemini ortadan kaldırdıkları gerçeği karşısında gerçekten heyecanlandılar” diyor. Paul’s Hamline Üniversitesi. “Yoğunlaştırma açısından muhtemelen mantıklı, ancak ırksal eşitsizlik sorunlarına değineceğine dair çok az kanıt var.”

Birden Büyük Konut Reformu Kural Değişikliği

Flisrand’a göre, tripleks kuralının yeterince ileri gitmemesi eleştirisi asıl noktayı kaçırıyor. Evet, yerel ve ulusal medya anlatısına egemen oldu, ancak Minneapolis’teki daha büyük bir konut reformu hikayesinin parçası. Neighbours for More Neighbors, 2018’de bile, konut arzını kökten değiştirmeyeceğini kaydetti (aslında bu, rakiplerinin argümanıydı). Daha önemli değişiklikler için imar değişiklikleri gerekli olabilir – sübvansiyonlu konut inşa etmeyi kolaylaştırır – ancak doğası gereği aşamalıdır. Daha fazla olasılığa izin verir, ancak bunları garanti etmez ve kesinlikle hızlı bir şekilde üretmez.

Flisrand, üçlü kuralın 2040 kapsamlı planındaki reform paketlerinden sadece biri olduğunu ve en etkili olanı olmadığını savunuyor. Tek aileli imarın sona ermesiyle aynı zamanlarda yürürlüğe giren, uygun fiyatlı konutları dahil etmek için bazı yeni gelişmeler gerektiren kapsayıcı bir imar yasasıydı. Transit koridorlar yükseltildi ve şehir merkezinde ve zaten yoğun olan diğer alanlarda minimum yükseklik sınırları belirlendi.

Grup evlerini yasallaştıran maksimum konut doluluk tavanları kaldırılırken, büyükanne daireleri ve arka bahçe dairelerini daha uygulanabilir hale getirmek için aksesuar konut birimi kurallarında değişiklik yapıldı. Tek odalı daireler yasallaştırıldı, evsizlerin barınma kuralları şehir genelinde izin verecek şekilde değiştirildi ve zorunlu park minimumları kaldırıldı.

Flisrand’ın görüşüne göre, en büyük farkı yaratan sonuncusu oldu. Park yeri inşa etmek son derece pahalıdır ve inşaatın zorunlu kılınması, arabalar için gereğinden fazla alana ve daha az konut birimine sahip projelerle sonuçlanır. Geliştiriciler genellikle hala park yeri sağlar, ancak aşırı inşa etmeye zorlanmak yerine miktarı pazara ve yere göre daha iyi hedefleyebilirler.

Flisrand, “Evrensel apartman yasaklarını sona erdirme konusundaki çerçeveleme ve konuşma, plana çok daha etkili başka imar değişikliklerinin dahil edilmesine izin verdi” diyor. “[The single-family zoning ban] yapılması çok önemliydi, üreteceği birimler nedeniyle değil, diğer şeylerin çok az farkla benimsenmesine izin verdiği için.”

Flisrand, çoğu yeni birimin inşasıyla sonuçlanacak reformların, park minimumlarının kaldırılması ve transit koridorlar boyunca imar yapılması olduğuna inanıyor. Ancak şu ana kadar kesin etkileri ölçmek zor.

Ne Minneapolis şehri ne de konut savunucuları, 2040 kapsamlı planının bir parçası olarak yasaların yürürlüğe girmesinden bu yana kaç birimin tamamlandığına dair bir tahminde bulunmuyor. Sonuçta, ne olabileceğini belirlemek zor olumsuzluk olmuş. Tamamlanmakta olan projelerin birçoğu daha önceki koşullarda yapılmış olabilir. Çok fazla imar değişikliğine, toplantıya, zamana ve ek finansmana ihtiyaç duyarlardı.

Tartışmaya açık olmayan şey, Minneapolis’te konut üretiminin arttığıdır. Bu eğilim, son birkaç yıldaki imar ve planlama reformlarından daha eskidir, ancak reform zihniyetli politikacılar, 2015’te (tamamen kaldırılmadan önce) aksesuar konut birimlerinin yasallaştırılması ve zorunlu park minimumunun azaltılması gibi yasaları geçirmeye başladıkça daha da hızlanmaya başladı. 2040 planında).

Ancak daha fazla birimin eklendiği bazı somut örnekler var. 2040 planının 2018’de onaylanmasıyla birlikte, planlama komisyonu, belgenin hedeflerini karşılamayan projeleri reddetme yetkisine sahip. 2021’de sekiz katlı bir bina başlangıçta reddedildi çok kısa olduğu için bunun yerine 10 katlı ve 45 ek ünite ile inşa ediliyor.

Sıradaki: Kira Düzenlemeleri

Minneapolis konut inşaatı, 2040 planının yürürlüğe girmesinden önce, 2018’den başlayarak arttı. Flisrand, o zamandan beri her yıl ortalama 3.740 yeni birime izin verildiğini tespit etti – bu, şehrin talebi yeterince karşılamak için inşa etmesi gereken yeni birimlere ilişkin bir tahmine yakın. Aynı zamanda, şehir merkezinin dışında önerilen yeni birimlerin sayısı iki katına çıktı. (Yeni inşaat patlamasından büyük ölçüde etkilenmeyen mahalleler ya çok yüksek gelirli ya da çok düşük gelirlidir.)

Aynı dönemde, Minneapolis’teki kiralar ülke çapında yükselirken ılımlılaştı. Flisrand, bir ve iki yatak odalı birimlerin reklamı yapılan medyan kiralarının bu yıl gerçek dolar cinsinden 2018’in sonunda olduğundan daha düşük olduğunu buldu. Üç yatak odalı birimlerin fiyatları arttı, ancak enflasyonun altında.

Ancak Flisrand, bunun 2040 planındaki politika değişikliklerinin doğrudan bir sonucu olduğunu iddia etmiyor, etrafındaki tartışmalar tarafından gönderilen düzenleyici ve politik ortam hakkında bir sinyal kadar.

Flisrand, “Minneapolis 2040 civarında yaptığımız konuşma, insanlara şehirde daha fazla daire istediğimizi söyledi” diyor. “Bu sinyalizasyon gerçekten önemliydi. Sunulan tekliflerin sayısında önemli bir artışa neden oldu.”

Flisrand, orta gelirli sakinler için konut maliyetini azaltmak için yeterli piyasa oranlı inşaatın gerekli olduğuna inanırken, daha düşük gelirli toplulukları korumak için sübvansiyon ve kira korumalarının gerekli olduğuna inanıyor. Daha Fazla Komşu için Komşular, geçen yıl Minneapolis’te hız kazanan kira düzenlemeleri için daha büyük bir baskıyı destekliyor ve Kent Konseyinin böyle bir yasa çıkarmasını sağlayan başarılı bir oylama girişimi.

Belediye Başkanı Jacob Frey, yakın zamanda St.Petersburg’da onaylanan türden kira düzenlemelerinden yana değil. Paul, ancak kiracıları kovmak için tasarlanan kiralardaki büyük artışları önleyecek oymacılık karşıtı yasaları desteklediğini söylüyor. Ayrıca 2040 planını benimsiyor ve bunu konut maliyetlerinin kontrolden çıkmasını önlemenin bir yolu olarak görüyor.

Frey, “Politikada artık açıkça ırkçı olamadığınızda, ülkenin dört bir yanındaki şehirler aynı şeyi bir imar kodu aracılığıyla dolaylı olarak yapmaya başladı” diyor. “2040 planını, belki de kiraların ana göstergesi olan daha fazla konut arzına izin vermek için daha çeşitli konut seçeneklerine izin verecek şekilde oluşturduk.”

Daha Muhafazakar Bir Ortamda İmar Reformu

2040 planındaki reformların meyve vermeye devam etmesi durumunda Free’nin desteği gerekli olacak. 2021 seçimleri, en agresif konut yanlısı Belediye Meclisi üyelerinin birçoğunun yenilgisini veya emekliliğini gördü. Bunlar, Powderhorn Park’taki “polise para iadesi” sözüne yönelik tepkilerin çoğunu yakalayan daha solcu politikacılar arasında yer aldı.

Bir sonraki gündem, kapsamlı plana daha iyi uymasını sağlamak için imar kodunun yeniden yazılmasıdır, ancak Flisrand ve müttefikleri başka bir zafere ikna olmuş görünmüyor.

Komşular için Daha Fazla Komşu aktivisti Linnea Goderstad, “Bir önceki konseyden daha az destekleyici olduğundan endişe duyduğumuz bir Kent Konseyimiz var” diyor. “Bu planın sadakatle uygulanması için seçilmiş yetkililerimizin desteğine ve belediye başkanının desteğine ihtiyacımız var. Cesur ilerici bir duruştan geri adım atamayız. Şimdi bunu yapmanın sırası değil.”

Komşular Daha Fazla Komşu için bakış açısına göre, konsey duyarlılığının onlara karşı dönebileceğine dair rahatsız edici işaretler var. Mevcut imar yönetmeliğine göre öncelikli olan 2040 planında yasal olarak izin verilmesi gereken projeler, planlama komisyonu ve Kent Konseyi tarafından reddedildi.

Geliştiriciler projelerine izin vermek için dava açabilseler de, bunu yapmak zaman ve para alarak geliştirme ve gelecekteki konutlara maliyet katıyor.

Bu yenilgiler, son yıllardaki tüm reformlara rağmen, yeni inşaat düşmanlarının engeller çıkarabileceği yollar olduğunu gösteriyor. 2040 planının vaadini yerine getirmek, yalnızca dublekslerin ve triplekslerin yasallaştırılması gibi göz alıcı politikalar değil, aynı zamanda sahne arkasında konut yanlısı bir yönde sıradan ve sessiz politika yapımının devam etmesini sağlamayı da gerektiriyor. Belediye Meclisinde önde gelen bir şampiyon olmadan bu daha zor olabilir.

Flisrand, Komşular için Daha Fazla Komşunun daha hedefli eylemlere geri dönmesi, konut lehinde konuşmak için planlama komisyonu toplantılarına ve Kent Konseyi oturumlarına katılması gerekebileceğine inanıyor. Ancak yeni siyasi ortamda daha düşük seviyedeki yeni kazanımlar daha zorlayıcı olsa bile, davasının tam anlamıyla gerici bir gerilemeden korkması gerektiğini düşünmüyor.

Flisrand, “2017 seçimleri sırasında konut politikasıyla ilgili yaptığımız konuşmalar, geçen yılki konuşmanın bir parçası değildi” diyor. “Ancak önceki konsey, çok daha uygun fiyatlı konutlar ve daha birçok ev inşa etmeyi mümkün kılan çok sayıda gerçekten yararlı ve pratik politika çıkardı. Söyleyebileceğimiz kadarıyla, bu değişiklikleri geri almanın bir yararı yok.”

Leave a Comment